2019年04月26日 星期五

东莞拟规定合并形成的大型改造片区面积不宜超1500亩

来源:东莞时间网 2019-04-16 07:35:21 记者:潘少婷 刘召

市自然资源局昨日发布《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)》,对城市更新划定方案编制、更新单元面积、更新模式、功能类型、更新方向、申报和审批流程等做了明确的规定。其中,更新单元面积原则上不小于150亩,不超过500亩。可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区,面积不宜超过1500亩。

记者了解到,《指引》有效期两年。更新单元划定方案获批后,改造主体应当在两年内上报单一主体挂牌招商方案或“1+N”总体实施方案,否则划定成果自动失效。

关键词:拆除

实施改造面积不少于更新单元面积的70%

据了解,更新单元划定是我市城市更新规划体系的重要环节,是更新单元正式实施之前必须完成的工作。

记者从《指引》看到,东莞的城市更新单元所包含的改造形态和区域类型丰富,一个更新单元包括拆除范围区域、非拆除范围区域。其中,拆除范围可细分为拆除重建区和生态修复区,非拆除范围细分为整治活化区、历史文化保护区、现状保留区、现状道路区、“三地”和超标“三地”区、其余用地区等。此外,更新单元边界切割现状建筑物的,在单元范围以外的部分建筑物和土地单独纳入单元外拆除区。

在拆除比例方面,《指引》明确,除政府主导改造的更新单元外,实施改造面积原则上不少于修正后的更新单元面积的70%。拆除范围面积(即拆除重建区和生态修复区的面积之和,不包含现状道路区面积)原则上不少于修正后的更新单元面积的50%。但对于以旧村改造为主的更新单元,拆除范围面积比例要求可降至30%,实施改造面积比例要求保持不变。

另外,已纳入“三旧”改造标图建库范围的面积原则上不少于修正后的更新单元面积的60%。拆除重建区原则上要求全部纳入“三旧”改造标图建库范围。无法满足入库条件的,需对拆除重建区范围进行相应调整。

关键词:规模

更新面积不小于150亩,不超过500亩

《指引》明确,更新单元面积原则上不小于150亩,不超过500亩。可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区,面积不宜超过1500亩。

此外,市区(莞城、东城、南城、万江街道)、石龙镇范围内的更新单元面积可适当降低。政府主导改造、传统产业类改造(即“工改工”)、公益性改造及其他市政府特别批准的更新单元不受面积限制。更新单元范围无法达到上述要求的,应就单元范围和边界进行论证说明,重点阐述单元范围周边用地(单元范围向外拓展100米)的现状情况及规划安排。

《指引》显示,更新模式包括政府主导改造、单一主体挂牌招商和土地权利人自行改造三种。其中,政府主导改造模式细分为:政府土地储备、政府土地整备开发、政村合作。

更新单元的功能类型,具体包括传统产业类、新型产业类、产城融合类、居住类、商住类、综合类和公益类。其中,政府主导改造的更新单元,可结合城市发展的整体安排对产业用地占比进行调整;位于改造核心区的2018年重点更新单元,可结合城市发展需要,对产业用地占比进行调整,鼓励打造产城融合类更新单元(其余年度的更新单元按已批专规的功能指引为准)。

关键词:贡献的集中用地比例

更新单元内贡献的集中用地面积有比例要求

记者发现,与以往不同的是,《指引》不再强调“拆三留一”的概念,而是针对不同的项目类型,对用地贡献比例和集中用地贡献率做出要求。此外,《指引》要求优先落实在专规中明确的公共设施用地。

《指引》明确,除更新方向为工业(不包含新型产业用地和产业转型升级基地)或仓储用途的,更新单元均要求无偿移交公共设施用地或其他指定类型用地。

更新方向为居住、商业用途的,用地贡献比例应符合省、市政策要求,需贡献的集中用地比例不低于拆除范围的15%。其中,以旧村改造为主的(即旧村用地面积占拆除范围面积的比例不少于80%)不低于10%。

更新方向为新型产业用途的,用地贡献比例不低于拆除范围的15%,需贡献的集中用地比例不低于拆除范围的2%,且面积不低于3000平方米。另外,多种类型混合的改造,应拆分项目进行计算,否则按设施贡献要求高的类型执行。

按控规实施的,单元范围内无偿提供的公共设施用地比例不低于15%,控规中没有规划公共设施用地或规划公共设施用地面积不足的,不足部分通过无偿移交2倍经营性用途建筑面积予以补齐,无偿移交的建筑类型为单元范围内已批控规确定的主要经营性用途,例如:单元范围内控规规划的经营性建筑为居住和商业,其中居住建筑面积占60%,商业建筑面积占40%,则无偿移交的经营性建筑类型为居住住宅。

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成片改造的更新单元,如何实施改造?

《指引》要求,更新单元必须整体实施、成片改造,一个单元原则上只有一个改造主体。在保证单元整体实施的前提下,满足以下条件的更新单元方可分为两个以上项目、安排两个以上主体、采用两种以上模式实施改造:

(1)更新单元内的拆迁补偿能限期内全部落实,各项目均在更新单元划定方案批准后两年内申报单一主体挂牌招商方案或“1+N”总体实施方案,同步供地;

(2)更新单元内的公共设施能限期内全部落实,实施责任能合理分摊并具备可实施性,与非公共设施部分同步供地;

(3)市政府及相关职能部门提出其他整体实施的要求。

(记者 潘少婷 刘召)

负责编辑:唐嘉骏

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